Gut gemeint statt gut gemacht – staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt sind zwar theoretisch begründbar, aber nicht immer angebracht. Richtig, steigende Wohnkosten in den Ballungsräumen, ein zu knappes Wohnangebot und generell ineffektive Preisregularien bei Mieten erfordern dringend Reformen. Aber Reformen, die auf marktwirtschaftlichen Elementen aufbauen. Gesetzlich verordnete Mietpreisgrenzen mögen zwar kurzfristig aus Sicht der Mieter die Lage verbessern, mittel- und langfristig überwiegen jedoch sowohl für Vermieter als auch für Mieter die Nachteile.
Solange das Wohnungsangebot nur schwach auf Preisänderungen reagiert, wäre eine Forcierung nachfrageseitiger Förderungen (Subjektförderung) kaum geeignet, das Angebot an Wohnungen zu stimulieren. Neubau, Sanierung, Nachverdichtung wären zielführender. Der soziale Wohnbau (via Objektförderung) könnte per se als dämpfendes Preissignal respektive Preisanker für den freien Mietmarkt wirken.
Förderung von Mietwohnungen
Die mobilitätshemmend ausgestaltete Förderung von Wohnungseigentum sollte aufgrund problematischer Verteilungswirkungen zugunsten der Förderung von Mietwohnungen reduziert werden. Unerwünschte Verteilungswirkungen können verwaltungssparsam vermieden werden, wenn etwa automatische Mietsteigerungen zur Erreichung der Marktmiete erfolgen, solange nicht die geförderten Personen nachweisen, dass ihre Förderwürdigkeit (unerwartet lange) anhält.
Die Grunderwerbsteuer verhindert die Entwicklung eines „liquiden“ Marktes für Eigentumswohnungen, hemmt die Durchlässigkeit zum Mietwohnungsmarkt und stellt so ein Mobilitätshindernis dar. Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr sollten daher durch eine auf Kostenäquivalenz basierend feste Gebühr ersetzt werden. Im Mietwohnbereich wäre die Mietvertragsgebühr zu beseitigen.
Angebotshemmend ist die wohnrechtliche Unterscheidung zwischen Erhaltung und Verbesserung, die zu beseitigen wäre. Reformbedarf gibt es auch bei der Willensbildung im Wohnrecht: Im Mietrecht, um Sanierungsvereinbarungen (im Gegensatz zum Erhöhungsverfahren) effektiver zu gestalten; im Wohnungseigentum insbesondere durch die Beseitigung der Unterscheidung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung.
Trotz hoher Regulierungsdichte unterscheidet sich das Mietpreisniveau neuvermieteter Wohnungen, die dem Richtwertsystem unterliegen, in Österreich derzeit kaum von jenem des „freien“ Marktes (eine Ausnahme bilden Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen). Allerdings stiegen in Wien seit 2005 bei Neuvermietung die „freien und angemessenen Mieten“ deutlich stärker als die Richtwertmieten.
Modernes Mietrechtsgesetz
Der Nutzen des Richtwertsystems ist für die Preisgestaltung nicht erkennbar. Im Gegenteil, mit hohem öffentlichem und privatem Regelungsaufwand wird versucht, ein Ergebnis zu simulieren, das innerhalb einer gewissen Bandbreite dem (freien) Marktergebnis entspricht.
Ein neukodifiziertes Wohnrecht sollte unabhängig vom Baujahr der Wohnung, Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder Status des Vermieters die Anwendbarkeit von Eigentums- und Nutzungsrechten umfassend regeln: quasi ein „Mietrecht“ für alle Wohnungen. Die legistische Verknüpfung von Mietpreisbeschränkung, Erhaltungspflichten und Überwälzung von Betriebskosten ist zu vermeiden. In solch einem Wohnrecht, das von einer grundsätzlichen Vertragsfreiheit ausgeht, wären Aspekte des Konsumentenschutzes zu integrieren. Klar herausgenommen wäre der unternehmerische respektive gewerbliche „Nichtwohn“-Bereich wie etwa ein Büro, womit Systemwidrigkeiten durch Verzahnung von Unternehmertum und Konsumentenschutz vermieden werden.
Statt den Betriebskostenkatalog zu überarbeiten, also jene Kostenelemente zu definieren, die gesetzlich geregelt automatisch an den Mieter überwälzt werden dürfen, ist die Ermöglichung von „Inklusivmieten“ (inklusive Betriebskosten, aber ohne wohnungsspezifische Kosten) als systemkonformer Normfall vorzusehen. Die Anreizwirkung eines Inklusivmietenregimes könnte so einen Mietpreis dämpfenden Effekt entfalten.
Flexiblere Kündigungsfristen
Auch der Kündigungsschutz müsste wesentlich überarbeitet werden, indem Kündigungsgründe und -fristen flexibel vereinbart werden können, ohne deswegen berechtigte Konsumentenschutzanliegen zu vernachlässigen.
Ein leistungsgerechtes Wohnrecht basiert auf einer angemessenen, frei vereinbarten Miete bei unbeschränkter Erhaltungspflicht durch den Vermieter. Voraussetzung für ein freies Mietpreissystem ist allerdings ein qualifizierter, quasi amtlicher Mietenspiegel. Wie und in welchen Zeiträumen die Regelungen in ein neues, wie hier skizziertes Wohnrecht übergeführt werden könnten, ist primär eine rechts- beziehungsweise gesellschaftspolitische Frage.
