Ausgangslage / Problemanalyse

• Im OECD-Vergleich stark regulierter Mietwohnmarkt in Österreich
• Neben dem ABGB mietrechtliches Sonderregime MRG →
• Enorme Komplexität des Mietrechts →
• Sachwidrige Differenzierungen und Wertungswidersprüche
• Komplexe Preisbildung – Mietzinsbeschränkungen
• Geringe Rechtssicherheit – unzumutbar für Rechtsanwender

→ Grundlegende Reform des Mietrechts als konsistentes Gesamtkonzept erforderlich
→ Erstellung eines Mietenspiegel auf Basis wissenschaftlicher Methodik

Eckpunkte für eine Neukodifizierung

1. Mietrechtliche Regelungen, die bei sämtlichen Wohnungsmietverträgen anwendbar sein sollen, sind einer Regelung im ABGB zuzuführen. Damit Vermeidung unsachlicher Differenzierungen und deren Anknüpfungspunkte
2. Herausnahme des unternehmerischen/gewerblichen „Nichtwohn“-Bereichs aus zwingenden Preis- und Kündigungsschutzbestimmungen
3. Keine Ausdehnung gesetzlicher Mietzinsbegrenzungen auf weitere Marktsegmente als bereits im geltenden Recht vorgesehen
4. Investitionsanreiz durch Neuschaffung von Ausnahmen vom Anwendungsbereich des Richtwertmietzinssystem bei Neuschaffung und Schaffung höherwertigen Wohnraums
5. Anknüpfungspunkt im Falle gesetzlicher Mietzinsbegrenzungen: nicht das gesamte Gebäude definiert das anzuwendende Mietzinsregime, sondern der Status der einzelnen Wohnung
6. Richtwertmietsystem für Marktsegmente, für das es anwendbar bleibt. Vereinfachung und Anpassung an Marktgegebenheiten
7. Bei gesetzlicher Mietzinsbegrenzung Neuregelung der zulässigen Betriebskosten: Nur Kosten einer verkehrsüblichen Bewirtschaftung sind verrechenbar
8. Grundsätzlich umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters
9. Regelfall ist der unbefristete (kündigungsgeschützte) Mietvertrag, dh. ökonomischer Negativanreiz im Befristungsfall (degressiv-variabler Befristungsabschlag). Dafür erleichterte Kündigungsmöglichkeiten (insb. bei Eigenbedarf) und erleichterte Mietzinsanpassungen an Marktentwicklungen
10. Beseitigung gesetzlicher Weitergabe- und Eintrittsrechte auch für volljährige Nachkommen von Mietern bei einer Miete unter Marktniveau

Reform des Mietrechts: Ausgangslage

 Mietzinsentwicklung bei Neuvermietungen

• Richtwertmieten unterscheiden sich kaum von „frei“ vereinbarten Mieten (unter Berücksichtigung statistischer Schwankungsbreiten)
• Ausnahme: Gemeinde und Genossenschaftswohnungen günstiger als Privatwohnungen

→ Weder aus ökonomischer, noch aus juristischer Sicht ist ein Nutzen des Richtwertsystem (dh. komplexe Zu- und Abschläge) erkennbar

Mietpreissysteme

1. Gesetzlicher Richtwert plus Zu-/Abschlagssystem

• Richtwert entspricht Konzept der „Kostenmiete“: reflektiert „Vergangenheit“
• Zu-/Abschlagssystem setzt objektiv messbare und für alle Marktteilnehmer gleich “bewertete“ Kriterien voraus
• → Statisches & staatliches Konzept: nimmt keine Rücksicht auf unterschiedliche und sich ändernde Präferenzen bzw. sich ändernde Wohnlageverhältnisse
• → Preisregulierungen sind ineffizientes/teures Instrument, um Verteilungsziele zu erreichen

2. Marktbasierte Preise plus „wissenschaftlicher“ Mietenspiegel

• Konzept der „Marktmiete“→ Miete als Preis, der Knappheiten / Nutzen signalisiert: reflektiert „Zukunft“
• Keine komplexen / widersprüchlichen, staatlich vorgegebenen Bewertungssysteme
• Dynamisches Konzept: sich ändernde Präferenzen bzw. Wohnlageverhältnisse spiegeln sich in Mietpreisen wider
• Bei sozial „unerwünschter“ Mietpreisentwicklung:
  • Klare Trennung zwischen Marktergebnis und Sozialpolitik
  • Maßnahmen zur Erhöhung des Wohnungsangebots

Mietzinsregulierung

• Unterscheidung Verteilungs- und Effizienzziele
• Marktversagen vs. Regulierungsversagen
• Ausweichreaktionen mit unerwünschten Verteilungskonsequenzen, insb. Rationierung (Angebot) und Mieterselektion
• Aufgrund internationaler Erfahrungen (wissenschaftliche Literatur) sind negative Wirkungen gut dokumentiert (aktuell: Mietpreisbremse in Deutschland)
• D.h. insbesondere die sozialen Ziele werden verfehlt

Das Weis[s]e Konzept für eine Mietrechtsreform

• Ist als konsistentes Gesamtkonzept konzipiert
• Nutzt verstärkt marktwirtschaftliche Elemente
• Meidet Systemwidrigkeiten, ohne dabei berechtigte Interessen von Mietern und Vermietern zu vernachlässigen
• Entspricht dem im Arbeitsprogramm der Bundesregierung 2013-2018 formulierten Ziel „größtmöglicher Vereinheitlichung, besserer Verständlichkeit für die Rechtsanwender, transparenter gesetzlicher Ausgestaltung und Leistbarkeit der Mieten“

Unabhängig davon sollte der Öffentlichkeit ein qualifizierter, dh. nach transparenter wissenschaftlicher Methodik flächendeckend erstellter Mietenspiegel zur Verfügung gestellt werden.

Weitere, über das Mietrecht hinausgehende Aspekte in der Studie >> Reformnotwendigkeiten auf dem österreichischen Wohnungsmarkt